こんにちは。
今日は物件購入の時に役立つ5つの指標をご紹介致します。
この記事を読んで頂くことによって下記のような事が分かります。
- 表面利回りだけでは無く本当の利回りがわかる
- 良い物件の目利きができるようになる
僕は実際下記の5つの指標で1棟目の物件を購入しました。
それでは1つづつご説明していきます。
ROI（Return On Investment）投資利益率
計算方法
ROI＝年間のキャッシュフロー÷購入総額（物件価格+諸費用）×100
投資した資本に対してどれくらいの利益を得られたかを表す指標です。
数字が高いほど物件の利益率が良いという事になります。
年間のキャッシュフローに関しては税引き前CF（年間家賃収入ーローンや経費諸々）で計算します。
EX) 2.25%=202万円÷（8340万＋650万）×100 →ROI2.25％
僕の指標はROI2％以上を購入検討に入れております。
CCR（Cash on Cash Return）自己資金配当率
計算方法
CCR=年間のキャッシュフロー÷自己資金（物件購入時に支払った資金）×100
投資した自己資本に対してキャッシュフローがどれだけでているかを計算する指標です。
こちらも数値が高いほど自己資金の運用効率が良いという事になります。
また数値が高いほど手元にキャッシュを温存できる事から次の物件購入のスピードが早くなるという利点もあります。
EX) 31.1%=202万円÷650万円×100％ →CCR31.1%
僕の指標はCCR30％以上を目標としています。
ROIとCCRの組み合わせは物件購入にあたり非常に重要な指標になってきます。
FCR（Free and Clear Return）総収益率
計算方法
FCR(総収益率)＝NOI(NET収入)/購入総額(売買代金＋諸費用)
FCRとは収益物件の実質の利回りであり実際の収益力を表します。
NOIには空室損や運営費（固定資産税や管理料などを含むランニングコスト）を引いた営業純利益です。ここに借入れ返済額は含みません。
★年間家賃収入644万円 物件価格8340万円 諸経費650万円
EX) 5.82%＝524万円（空室損5％（32万円）＋運営費13.8%（88万円））÷（8340万円＋650万円） →FCR5.82%
YG（イールドギャップ） 利回りと金利の差
計算方法
YG（イールドギャップ）＝FCR（総収益率）ーローン定数K（％）
ローン定数Kとは【年間返済額÷総借入金額】
総収益率であるFCRからローン定数Kを引いたのがイールドギャップとなります。
ローン定数Kが小さくなれば総収益率（FCR）との差が大きくなるため、イールドギャップが大きく取れ、キャッシュフローも大きくなるのです。
EX) 1.6＝5.82-4.22（352万÷8340万） →YG1.6%
指標としてはYG1％~1.5%を目標値としています。
キャップレート 還元利回り
計算方法
キャップレート（還元利回り）＝ 1年間の利益（家賃収入－経費） ÷ 不動産価格（円）× 100
還元利回り（キャップレート）とは不動産の収益性を表した利率のことで、不動産価格を算出する時に用いられます。
EX) 6.65％＝555万÷8340万円×100 →キャップレート6.65%
またキャップレートを理解すると収益還元法による不動産価格も分かります。
不動産価格 ＝ 1年間の利益（家賃収入－経費） ÷ 還元利回り（%）
EX) 8345万＝555万÷6.65% →8345万円
目標としては6％以上を目安としています。
まとめ
今回ご紹介した5つの指標を元に不動産購入を検討して頂くと大きな失敗はないかと思います。
空室損や運営費を細かくチェックし、それでも利益が出ているのか確認していくツールです。
このような指標が皆様の物件購入する際にお役に立てればと思います。
また他にも指標はありますので別の機会でご紹介させて頂きます。
それでは良い1日を。
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