こんにちは。
不動産投資に興味が出てきたけど何から始めたらいいか分からない方向けへの記事です。
この記事を読んで頂くことによって収益不動産購入までの大まかな道筋がわかります。
1回目の物件購入まで早ければ3ヶ月・大体1年半〜2年くらいで購入できるかと思います。
①自己資金を貯める
木造・鉄骨アパートを狙うならまずは1000万円貯めましょう。
戸建てであればおよそ300万円からスタートできるかと思います。
ここは不動産投資への第一歩なので何が何でも貯めましょう。
むしろこれが出来なければ不動産投資活動はスタートできません。
筆者はポイ活をしながら、生活費の見直しや交際費を可能な限り切り詰めていきました。
具体的には携帯電話や光熱費の見直し、楽天経済圏への移行によるポイント活動で生活費をある程度まかなっていました。
給与収入からの貯蓄と、日々の倹約でおよそ1年半〜2年で1000万円は貯めれました。
ここでのポイントは生活防衛資金（生活費のおよそ半年〜1年分）は残しておく事。
ですので1500万円の貯金でスタートを切りました。
②書籍を読みあさる
およそ30冊は読みました。
そこまで読まなくてもいいかと思いますが、30冊も読んでおけばある程度の知識は入ると思います。
ここでのポイントは流し読みです。30冊読めば大体共通点が出てきます。
気になる所をメモして新たな知識をメモに上書きしていく。
1冊づつ真剣に読んでしまうと飽きるし続きません。大切な所は熟読しその他は流し読み。
そして必ずメモを復習する事です。
最初の頃はインプット70％ アウトプット30％くらいでした。
後半になれば逆転しアウトプットがメインになります。
筆者が不動産投資をするきっかけになった本は石原 博光さんの「まずはアパート1棟、買いなさい！」です。
ポチップ③銀行と不動産業者にアポイントを取る
この章で大事なのは、買いたい物件を探すより買える物件を探す事です。
そして不動産業者、銀行それぞれのアポイントの目的は購入できる物件の目線を合わせる事です。
銀行にヒアリングして現状の属性と自己資金で、購入可能な物件の条件を聞き出します。
この条件をもとに不動産業者に該当物件を探してもらいます。
銀行は少なくとも5行以上はヒアリングしましょう。現状の自分にあった融資条件を出してくれる銀行を探します。
筆者のお世話になった1行目の銀行はオリックス銀行さんでした。
銀行の種類や、買い進めるにあたっての注意点などは別の記事でご紹介します。
不動産業者はほぼ毎週色んな業者さんへアタックしました。週1〜2回程度。
業者さんは、売買が得意・融資に強い（銀行とパイプがある）・収益物件を所有しているなど、
業者さんによって得手不得手があります。見極めてお付き合いする業者さんを探しましょう。
土日は不動産業者へアポイント
平日は銀行アタック
④ひたすらマイソクを取り寄せて、物件シュミレーションをする
不動産投資には良い物件を手に入れる為に「1000・30・3・1の法則」があります。
1000件の物件情報を見て
30件の現地調査
3件の買い付け
1件買える
本当にこれぐらいは必要かと思います。ポータルサイトなどでマイソクを取り寄せ、自分の指標のあった物件が出てくるまでひたすら同じ作業の繰り返しです。
業者さんから水面化物件を紹介してもらえるという話がありますが、まだ実績のない初心者にはまず回ってきません。
筆者は1棟目を楽待という最大手のポータルサイトを通じて購入しました。
自身の目安となる指標まで指値をしました。
水面化ではなくてもポータルサイトから見つけて指値をするのも一つの戦略です。
⑤物件の現地視察
物件の現地視察には以下のポイントがあります。
- 駅から該当物件まで歩きながら周辺リサーチ
スーパーやコンビニなど便利な商業施設があるか。周辺のライバル物件視察。周辺の入居状況。 - 近隣の仲介会社にTEL
乗降客数が多めの近隣駅まで範囲を広げて調査。賃貸需要・入居者層などのヒアリング - 該当物件の調査
傾き・ごみ置き場の状況・クラックやサビやチョーキング・境界線の有無・日当たり・入居状況など - 入居者へのヒアリング
住み心地・入居者に変な人はいないかなど
⑥融資できそうな銀行への打診
③で銀行アタックして融資が出そうな銀行に再度ヒアリング、必要書類の提出→仮審査
仮審査で自身の希望融資額と年数・金利が出れば本審査へ。
不動産業者に買い付けを入れる。
⑦契約→決済
銀行：仮審査→本審査→決済
不動産業者：売買契約→決済
決済までに必要な事
- 管理会社を決めておく
- 火災保険会社の選定
- 清掃会社の選定
- 入居者へのアナウンス（賃料振込口座と管理会社の変更）
まとめ
①〜④までの流れで脱落してしまう人が多いです。特に③④は労力が結構かかるため継続する意思がないと難しいかもしれないです。
以上が大まかな流れです。様々な知識を入れながら、自身の購入計画を立てていく事が大事です。
ゴール地点を想像し、不動産活動に情熱をかけて継続していく事が大事です。
それでは皆様良い1日を。
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